Vendita: attribuzione spese condominiali arretrate
1. Attribuzione spese condominiali arretrate nella vendita di unità condominiale
La normativa di legge, che determina l’attribuzione delle spese condominiali arretrate, ha subito negli ultimi anni modifiche, che è opportuno siano oggetto di attento approfondimento e di opportuna conoscenza.
Chi acquista un appartamento che fa parte di un condominio è infatti spesso assalito dal timore di trovarsi onerato del pagamento delle spese condominiali arretrate, che il vecchio proprietario abbia eventualmente lasciato in arretrato.
I recenti sviluppi della normativa tendono chiarire questi aspetti
2. Principio dell’ambulatorietà passiva
La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio ha introdotto la norma che stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo.
L’obbligo però è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all’anno del subentro e a quelli relativi all’anno precedente.
In altri termini tale articolo chiarisce che chi acquista un’unità immobiliare in un condominio è obbligato, insieme con il venditore, al pagamento delle spese condominiali arretrate relative alla gestione in corso al momento dell’acquisto e a quella precedente.
3. Principio dell’ambulatorietà passiva: Ruoli differenti tra venditore ed acquirente
Il principio dell’ambulatorietà passiva è una norma evidentemente posta a tutela del condominio e della necessità di questo di poter provvedere alla gestione con i fondi dei quali abbia bisogno.
In virtù di tale principio, l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere delle spese condominiali arretrate del venditore, solidalmente con lui, ma non al suo posto.
Detto principio opera nel rapporto tra il condominio e chi si succede nella proprietà di una singola unità immobiliare, ma non regola anche il rapporto tra questi ultimi.
4. Principio dell’ambulatorietà passiva: Implicazioni per l’amministratore condominiale
Non è sufficiente la dichiarazione del venditore, pure se scritta nel rogito, di farsi carico delle spese condominiali arretrate maturate sino alla vendita.
Ma è invece indispensabile quella dell’amministratore. Questi deve confermare che, sino alla data della vendita, sono state integralmente pagate le spese relative al bene compravenduto sino a quel momento maturate.
5. Principio dell’ambulatorietà passiva: Implicazioni per l’acquirente
Il nuovo condomino deve dunque corrispondere all’amministratore quanto dovuto per le spese condominiali arretrate. Poi questi può richiedere al venditore il rimborso di quello che ha versato, almeno per la parte che non gli compete.
Se l’acquirente, adempiendo all’obbligazione solidale, provvede al pagamento delle spese condominiali arretrate, egli può comunque richiedere al precedente proprietario il rimborso.
6. Il principio generale della personalità delle obbligazioni
La legge, infatti, stabilisce una responsabilità solidale dell’acquirente e del venditore nei confronti del condominio, ma non è idonea di per se a trasferire il debito nel rapporto tra le parti.
Nel rapporto tra venditore e acquirente, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è comunque operante il principio generale della personalità delle obbligazioni.
Secondo tale principio, l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui è divenuto condomino.
7. Problemi risolti dalla nuova normativa
Come già detto, il principio dell’ambulatorietà passiva obbliga l’acquirente a rispondere degli oneri sorti in epoca anteriore. Il principio generale della personalità delle obbligazioni si concretizza invece nel diritto dello stesso acquirente di rivalersi nei confronti del venditore.
Quest’ultimo assume giuridicamente il ruolo di “suo dante causa”. Questa formulazione risolve, in altri termini, i due problemi:
- chi, tra venditore ed acquirente, debba sopportare le spese condominiali arretrate in mancanza di accordo fra le parti
- quale sia il momento che determina l’insorgenza del relativo obbligo.
8. Competenza Spese Condominiali Arretrate in relazione alla loro tipologia
La soluzione di tali problemi è correlata alla diversa origine della spesa, alla quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra:
- spese relative alla manutenzione ordinaria, nel qual caso l’obbligo del pagamento sorge quando i relativi lavori sono eseguiti o i relativi servizi vengono prestati. E ciò indipendentemente da quando l’assemblea condominiale ha deliberato l’intervento,
- spese attinenti alla straordinaria amministrazione, nella quale evenienza è necessario far riferimento alla data in cui i lavori sono stati deliberati.
9. Competenza Spese Condominiali Arretrate ORDINARIE
Per le spese ordinarie, quelle cioè necessarie per la manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione dei normali servizi nell’interesse comune, la Cassazione (n. 24654/10) ha infatti determinato che vengano sostenute dall’acquirente.
Dette spese devono essere sopportate da colui che risulta essere condomino nel momento in cui vengono sostenute, indipendentemente dal fatto che siano state deliberate prima o dopo la stipula del contratto di compravendita
10. Competenza Spese Condominiali Arretrate ORDINARIE per la Cassazione
Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, la Cassazione (n. 23682/11) ha individuato la delibera dell’assemblea come il presupposto essenziale per la loro esecuzione. L‘obbligo del pagamento deve fare capo a colui che rivestiva la qualità di condomino, quando venne assunto il provvedimento di esecuzione. Il vincolo risulta in altri termini indipendente dal momento in cui le opere vengono poi concretamente eseguite.
11. Competenza Spese Condominiali Arretrate ORDINARIE per il Tribunale di Milano
Il Tribunale di Milano che, nella sentenza numero 27 del 12 gennaio 2016, ha aggiunto che “la delibera giuridicamente rilevante, al fine di individuare chi è tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva. Secondo tale delibera, non ha valore una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria.
