Guida completa dalla proposta di acquisto di un immobile al rogito per l’acquisto dell’abitazione stessa
Quando si deve gestire la compravendita di un immobile è essenziale passare attraverso la manifestazione di interesse e la proposta di acquisto, formale o informale. A seconda di come procede la trattativa, è possibile arrivare alla vendita in poche settimane o dover pazientare qualche giorno aggiuntivo, soprattutto quando si attende l’erogazione di un mutuo o la proposta iniziale non risponde perfettamente ai bisogni della proprietà.
Cos’è la proposta di acquisto?
La proposta di acquisto di un immobile è un documento di accordo attraverso il quale il potenziale acquirente di un immobile dimostra il proprio interesse concreto nell’acquistarlo. Bisogna fin da subito chiarire la differenza tra proposta di acquisto e preliminare: nel primo caso è l’acquirente che si impegna, di solito attraverso l’emissione di una caparra, a voler acquistare l’immobile. Si tratta di un impegno che riguarda solo chi vuole comprare, dal momento che qualora il proprietario dovesse trovare un secondo acquirente che mette a disposizione un’offerta più vantaggiosa, potrebbe svincolarsi e restituire la caparra. Al contrario quando si parla di preliminare o compromesso per l’acquisto casa, entrambe le parti si impegnano reciprocamente.
La proposta viene erogata nella forma di un modulo precompilato che viene compilato con l’aiuto dell’agenzia immobiliare: per poter completare questa procedura è sufficiente che il proprietario abbia con sé codice fiscale, documento di identità e l’assegno o la predisposizione del bonifico con la cifra concordata a titolo di garanzia.
Come si fa?
Per compilare una proposta di acquisto immobiliare è necessario scorrere attraverso tutte le diverse sezioni che la compongono in cui si richiedono non solo i dati del proprietario, ma anche dell’acquirente e, quando presente, anche dell’agenzia. All’interno del documento ci sono anche i dettagli sull’immobile, l’irrevocabilità della proposta e l’arco di tempo durante il quale viene considerata valida.
Nella proposta viene esplicitata anche la percentuale di interesse dell’agenzia.
Proposta informale
Quando si considerano le proposte di acquisto di un immobile è opportuno valutare anche la modalità attraverso la quale si manifesta il desiderio di acquistare la casa:
- proposta di acquisto informale: in questo caso l’espressione di interesse viene fatta dall’acquirente al venditore senza che ci sia un documento sottoscritto. A titolo esemplificativo si possono ricordare casi in cui un compratore manifesta il proprio interesse per e-mail o con una lettera di intenti.
- proposta di acquisto formale: si tratta di una proposta reale, concreta e valida agli occhi di un istituto di credito.
Come funziona tra privati
In alcuni casi può capitare che non si voglia coinvolgere un’agenzia durante l’atto di vendita di un immobile. Questo avviene soprattutto quando si cede un appartamento tra membri della stessa famiglia, presupponendo che la conciliazione e la trattativa avvenga in maniera pacifica.
La grande differenza rispetto all’inoltro di una proposta di acquisto con l’agenzia risiede nell’esattezza della documentazione che viene assicurata da professionisti del settore, dal fatto che non è prevista una percentuale per l’agente stesso e che il deposito cauzionale non può essere affidato a terzi. Pertanto, quando viene accettata la proposta tra privati la caparra che viene versata dall’acquirente può essere immediatamente disponibile per il proprietario. In questo caso, si vuole semplificare il più possibile la procedura ricorrendo ad un fac simile della proposta tra privati e scegliendo la forma della proposta senza caparra.
Quanto costa fare una proposta di acquisto?
Il costo della proposta di acquisto può variare in base a svariati elementi; bisogna però considerare che si tratta di un impegno formale e che deve essere formulato nella maniera più seria e affidabile possibile. Pertanto, è opportuno interrogarsi a fondo quando si vuole inviare una proposta per una casa, su quanto offrire.
Su questo tema è importante ricordare che all’interno del contratto preliminare di compravendita ci sono tre elementi essenziali, due dei quali riguardano il prezzo che viene offerto durante la trattativa, le modalità e i termini di pagamento entro i quali il compratore si impegna a pagare.
Si ricorda che l’importo che viene versato per comprovare la serietà dell’offerta viene erogato nella forma di assegno bancario non trasferibile a venire e rilasciato in forma di deposito fiduciario presso l’agenzia immobiliare.
Quanto è vincolante?
La proposta di acquisto è vincolante nella dimensione in cui l’acquirente si impegna nel voler acquistare un immobile e versa un deposito fiduciario all’agenzia per potersi assicurare il successivo esito positivo della trattativa. Se da una parte, quindi, il compratore risulta fortemente vincolato, il proprietario può gestire più trattative contemporaneamente cercando di trarre il maggior profitto possibile dalle diverse occasioni che si presentano.
Si ricorda, infatti, che nel caso in cui il proprietario dovesse scegliere una seconda offerta, arrivata dopo che un primo acquirente aveva manifestato il proprio interesse e anche effettuato il versamento del deposito fiduciario, è sufficiente rescindere il documento di proposta e l’agenzia immobiliare procederà con la restituzione dell’importo.
Tuttavia, è opportuno considerare anche il caso della proposta irrevocabile di acquisto, ossia una dichiarazione del compratore che esprime la propria volontà di acquistare l’immobile ad un determinato prezzo, imponendo anche i tempi entro i quali farlo. Usualmente, in questi casi, la proprietà si attiene alla richiesta procedendo con le ultime fasi della compravendita.
Cosa comporta firmare la proposta di acquisto?
Una volta che la proprietà ha ricevuto la manifestazione di interesse, cosa succede dopo la proposta? Di norma, si presentano due alternative:
- accettazione proposta di acquisto;
- prosieguo della trattativa perché quanto proposto non soddisfa la proprietà.
Tuttavia, è possibile che, una volta trovato l’accordo, non si completi la vendita dell’immobile perché una delle due parti decide di fare un passo indietro. In particolare, se la proposta di acquisto non sia rispettata dal venditore, il deposito viene semplicemente restituito dall’agenzia immobiliare che lo deteneva all’acquirente; può accadere anche che la proposta di acquisto non venga rispettata dall’acquirente, soprattutto quando si verificano delle mancanze da parte della proprietà. A titolo esemplificativo si può ricordare il caso in cui dovessero emergere delle ipoteche sulla casa non dichiarate in precedenza.
Le tempistiche
Quando decade una proposta di acquisto? Le tempistiche di accettazione di una proposta possono essere determinate da numerosi fattori, tra cui ad esempio il periodo tecnico necessario per poter richiedere un mutuo. In linea di massima, salvo il caso in cui venga richiesta una proroga della proposta, i termini entro i quali è preferibile procedere sono di circa 2 settimane. Al termine dei 10 giorni, salvo condizioni particolari, se la parte acquirente riceve un riscontro positivo da parte della proprietà si può procedere con gli altri adempimenti burocratici e il rogito.
