Surroga del mutuo

La surroga del mutuo è la procedura di trasferimento di un mutuo da una banca a un’altra e che viene fatta per permettere condizioni più vantaggiose al mutuatario. E’  un’operazione che richiede tempi brevi e certi. Il Tempo Unico di Realizzo, detto TUR, garantisce infatti al cliente il diritto di trasferire il suo finanziamento da una banca all’altra in modo rapido ed efficace. Dopo aver superato la fase istruttoria e presentato tutti i documenti necessari, il cliente deve ricevere il debito residuo dalla banca originaria entro 30 giorni lavorativi dalla sua richiesta alla nuova banca. Se la banca di origine ritarda il trasferimento, deve pagare al cliente una penale dell’1% del valore del prestito per ogni mese o frazione di mese di ritardo.

E’ importante sapere che la surroga d non sempre è possibile. La banca originaria che ha erogato il finanziamento non può opporsi alla richiesta, ma la banca destinataria della surroga potrebbe non accettarla in certe situazioni. È quindi opportuno valutare alcuni aspetti prima di subire un rifiuto da parte del nuovo istituto.

Ad esempio, di fronte a questi seguenti casi:

• quando l’ importo del finanziamento è inferiore a 50.000 euro: la cifra residua è considerata piuttosto bassa, può comportare interessi minori e di conseguenza la banca potrebbe non ritenere l’operazione abbastanza vantaggiosa;
• variazioni nella situazione reddituale del richiedente: se il richiedente, ad esempio, ha cambiato lavoro  con uno stipendio più basso rispetto al precedente,
• o a causa di nuove uscite o debiti, tale condizione accresce il pericolo di insolvenza per la nuova banca,   per cui potrebbe decidere di declinare l’offerta;
• anche se ci sono stati dei mancati pagamenti delle rate precedenti:  la nuova banca potrebbe negare la surroga ;
• oppure una svalutazione dell’immobile a garanzia: in questo caso l’immobile ne è  più una garanzia adeguata 
• Infine, anche se il mutuo è vicino alla scadenza, la nuova banca potrebbe non considerare l’operazione conveniente, soprattutto se il mutuo è di importo limitato, come indicato nel primo punto.

Insomma, conoscere i requisiti della surroga del mutuo è essenziale prima di intraprendere una simile operazione evitando il rischio che la banca di destinazione rifiuti la richiesta.

La rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo è un’operazione che serve a  modificare  le condizioni del contratto di mutuo originale tra il cliente e l’istituto finanziario che ha erogato il finanziamento. A differenza della surroga del mutuo, quindi, la rinegoziazione avviene con la stessa banca che ha concesso il mutuo.

Ecco alcune motivazioni che possono indurre a chiedere la rinegoziazione del mutuo alla banca:

1. Cambio del tasso di interesse: Ad esempio, se avevi stipulato un mutuo a tasso variabile e ora preferisci passare a un tasso fisso, o viceversa.
2. Allungamento della durata: Se la rata mensile non è più sostenibile, puoi chiedere di aumentare la durata del prestito.
3. Necessità di nuova liquidità: Invece di aprirne un nuovo mutuo, puoi aggiungere un finanziamento al mutuo esistente, magari allungandone la durata o la rata.
4. Riduzione dello spread: Questo corrisponde al guadagno della banca.
5. Riduzione di alcuni costi periodici di incasso rata.

La rinegoziazione  è un’opportunità per cambiare le condizioni del prestito senza cambiare la banca. Si tratta di una pratica conveniente per chi ha difficoltà a sostenere le rate del mutuo e vuole adeguarle alla propria situazione economica. La rinegoziazione può riguardare il tasso di interesse e lo spread, dipendenti dal mercato e dalla banca, la durata e il tipo di contratto, che può essere a tasso fisso o variabile.

Per avviare la rinegoziazione  basta una raccomandata alla propria banca. Nella lettera, il cliente deve indicare le modifiche che vorrebbe apportare al suo contratto. Se la banca accetta, si procede alla stipula del nuovo contratto; se la banca rifiuta, il contratto rimane quello originario.